Immobilienfinanzierung
So finden Sie die beste Finanzierung für Ihr Eigenheim
Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich meist um ein sehr komplexes Thema, bei dem es kein absolutes Richtig oder Falsch gibt. Für einen besseren Überblick habe ich das Etagenkonzept der Immobilienfinanzierung entwickelt, auf das ich mich im Folgenden konzentriere.
Grundlagen: Haushaltsplan und Vermögensaufstellung
Bevor man sich um die Baufinanzierung als solches kümmert, bedarf es einer guten Vorbereitung. Idealerweise einige Jahre vor dem eigentlichen Kauf. Dazu aber an anderer Stelle mehr. Auf jeden Fall sollte man kurz vor der Kaufentscheidung einen vernünftigen Haushaltsplan aufstellen. Dadurch erkennt man wie hoch die Mehrbelastung durch einen Immobilienkredit, Bewirtschaftungskosten etc. maximal sein darf. Als zweites ist es wichtig eine Vermögensaufstellung zu machen. Hierzu gehören: Alles Geldvermögen, Gold, Wertpapiere, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Kontoauszüge von Bausparverträgen, Werte von Riesterverträgen, weiteres Immobilienvermögen etc. Diese Werte können in die Immobilienfinanzierung mit einfließen.
Schauen wir uns das mal näher an
Eigenkapital
Durch die Vermögensaufstellung haben wir alles vorhandene Vermögen aufgelistet und können nun schauen, welche Werte wir entsprechend als Eigenkapital mit einbringen können. Je höher das Eigenkapital ist, desto besser werden die Konditionen. Natürlich gibt es einige Banken, bei denen eine Finanzierung ohne Eigenkapital durchaus möglich ist, aber es gibt 3 wesentliche Beleihungsgrenzen die einen Unterschied machen. Wenn wenigstens ein Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten vorhanden ist, wirkt sich dies positiv auf die Bonität aus. Hier sprechen wir immer noch von einer 1C Einstufung (ungedeckter Personalkredit). Einen weiteren Sprung erreicht man, wenn das Eigenkapital die Nebenkosten (NK) und 20% des Kauf- bzw. Baupreises umfasst. Jetzt haben wir die sogenannte 1B Einstufung (gedeckter Personalkredit). Ideal ist ein Eigenkapital von 40% + NK. Das führt zur besten Einstufung 1A (Realkredit)
Bausparvertrag fürs Eigenkapital
Ist der Traum nach einer eigenen Immobilie schon einige Jahre her und man hatet damals einen guten Berater, dann wurde damals eventuell auch ein Bausparvertrag abgeschlossen. Den Bausparvertrag kann man als Vorbereitung des Immobilienkaufs so gestalten, dass die Zuteilung des Bauspardarlehens genau zur Fälligkeit des Kaufpreises erfolgt. Vielleicht muss hierfür das Bausparkonto durch eine Sonderzahlung aufgefüllt werden, aber das kann man sehr flexibel mit der Bausparkasse abstimmen. Hat man dies geschafft, erhält man die komplette Bausparsumme als Auszahlung. Diese unterteilt sich in das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen. Bausparkassen lassen sich auch als hinterer Rang in ein Grundbuch eintragen, daher wird das Kapital von der Bank (auf den vorherigen Rängen) als Eigenkapital angesehen.
Je nach Bausparkasse braucht ein Bausparvertrag mit Regelsparbeitrag ca. 6-7 Jahre bis zur Zuteilung.
Kreditanstalt für Wiederaufbau Förderung (KFW-Förderung)
Seit 1948 hat sich die KfW zu einer der führenden Förderbanken der Welt entwickelt. Sie setzt sich im Auftrag des Bundes und der Länder für die folgenden Themen ein:
„Wir wollen die wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Lebensbedingungen weltweit verbessern!“
Natürlich hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau auch einige Fördermittel bezüglich Immobilien. Hierzu gehören der Neubau, Erwerb einer bestehenden Immobilie, energieeffiziente Sanierung, Barrieren abbauen oder den Einbruchsschutz erhöhen. Für das aktuelle Thema sind die folgenden Förderungen besonders interessant:
Über die Links finden sie immer die aktuellen Konditionen und können schnell prüfen, ob eine Förderung möglich ist. Kredite der KFW sollten ein wichtiger Bestandteil ihrer Immobilienfinanzierung sein. Der entsprechende Immobilienkredit ist von den Konditionen meist deutlich besser als bei anderen Banken. Prüfen Sie auch noch, ob des lokale Förderbanken gibt, die bei ihrem Projekt „Bau-Finanzierung“ helfen. Vielleicht können einzelne Förderbausteine auch kombiniert werden.
Annuitätenkredit
Der Annuitätenkredit ist ein wesentlicher Bestandteil einer Finanzierung, das gilt natürlich auch für „Immobilien Kredite“. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer dem Kreditgeber eine gleichbleibende Rate. Diese Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil und muss über die gesamte Laufzeit des Vertrages gezahlt werden. Hierbei nimmt der Zinsanteil mit jeder gezahlten Rate leicht ab und der Tilgungsanteil im gleichen Umfang zu. In der Regel liegt die Laufzeit bei einem Annuitätendarlehen zwischen 5 und 15 Jahren, kann aber auch als Volltilger gestaltet werden und 25 oder mehr Jahre gehen.
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es noch das endfälliges Darlehen. Hier zahlt man über die Laufzeit nur Zinsen und am Ende der Laufzeit muss man den gesamten Kreditbetrag wieder zurückzahlen.
Bausparvertrag Anschlussfinanzierung
Sobald man sich für ein Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung entschieden hat und nicht die Volltilgervariante gewählt wurde, muss man sich am besten von Anfang an Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen (Auch der Förderkredit der KFW ist entweder ein Annuitätendarlehen oder eine endfällige Variante).
Hierzu ist ein Bausparvertrag gerade zu ideal. Er transportiert den Zinssatz für das Bauspardarlehen bei Abschluss des Bausparervertrages in die Zukunft. Da sehr häufig eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren für den Immobilienkredit gewählt wird, hat man auch genug Zeit den Bausparer zu besparen und zum entsprechenden Zeitpunkt die Zuteilung des Bauspardarlehens zu erhalten.
Anschlussfinanzierung mit Risiko
Bei einer guten Finanzplanung ist das A und O zu wissen, was finanziell auf einen zukommt, von der ersten bis zur letzten Rate, bis die Immobilie komplett abbezahlt ist. Da es sich bei der Immobilienfinanzierung um ein sehr komplexes Thema mit diversen Finanzierungsmöglichkeiten handelt, ist eine gute Finanzberatung ein sehr wichtiger Aspekt.
Gerade in den Zeiten niedriger Zinsen, konnte sich fast jeder eine Finanzierung ohne Eigenkapital, oder mit einem relativ geringen Einkommen leisten. Hier hat man sich schnell für ein Annuitätendarlehen entschieden mit 10 Jahren Zinsfestschreibung und um den Durchschnittszinssatz weiter zu senken, ist eventuell ein Förderkredit im Paket enthalten.
Prinzipiell ist das eine häufig gewählte Kombination und generell ist dagegen auch nichts einzuwenden. Hat man aber für die Anschlussfinanzierung keine Vorkehrungen getroffen, gleicht die Immobilienfinanzierung einem Russisch Roulette.
Wir hatten die letzten Jahre sehr niedrige Zinsen. Bei guter Bonität und einem soliden Eigenkapital waren Immobilienkredite für unter 1% Zinsen möglich. Dadurch war viel Immobilie für wenig Geld finanzierbar. Wenn jetzt nicht ordentlich getilgt wird und der Zinssatz nach der Zinsfestschreibung auf 4 oder sogar noch höher steigt, dann wird sich der Kapitaldienst stark erhöhen und das kann schnell zur bedrohlichen Falle werden.
Wenn Sie sich in obiger Beschreibung wiederfinden und noch einige Jahre bis zum Ende der Zinsfestschreibung vorhanden sind, dann lassen Sie sich bitte unbedingt beraten!
